¿Conviene alquilar o comprar en 2026? La cuenta completa

La pregunta de siempre tiene en 2026 una respuesta menos obvia que otros años. El crédito hipotecario volvió, pero con tasas más altas que en 2025; los alquileres, tras la desregulación, corren por debajo de la inflación con una oferta récord. La cuenta hay que hacerla con números de hoy: acá está, con sus fuentes.

La cuota contra el alquiler, con números

Para un crédito UVA de unos US$ 100.000 a 20 años con la tasa promedio del mercado (cerca del 9,5%), la cuota inicial ronda los $ 933.000 mensuales: un 24% más que alquilar un monoambiente promedio y un 13% más que un 2 ambientes (abril 2026). Otras mediciones ubican la brecha entre 26% y 42% según el tamaño. La excepción son las tasas subsidiadas: con la línea del Banco Nación (6% entonces, 6,7% desde agosto 2026 para quienes acreditan haberes), la cuota prácticamente empata con un alquiler chico. La regla de 2026: comprar con crédito solo cierra con tasa baja, y las tasas vienen subiendo.

A la cuota hay que sumarle dos costos que suelen olvidarse. Primero, el anticipo: los bancos financian entre el 65% y el 75% del valor, así que necesitás del orden de US$ 30.000 propios para una unidad de US$ 100.000. Segundo, los gastos de la operación: entre impuesto de sellos, escribano, registro y comisión inmobiliaria, cerrar una compra cuesta entre 5% y 8% adicional del valor (y puede superar el 10% con todo incluido).

Qué pasa con los alquileres después de la desregulación

• Los contratos se pactan libremente: lo más común hoy es ajuste trimestral o cuatrimestral por IPC, con plazos flexibles.
• La oferta de departamentos en alquiler está en niveles récord de la serie en CABA, tras haber crecido más de 200% desde la derogación de la ley de alquileres.
• En términos reales, los alquileres volvieron a niveles de 2021: en 2026 vienen subiendo al ritmo de la inflación o por debajo (en CABA, +17,5% en el año contra 19,2% de inflación a julio).
• Un departamento tarda hoy entre 30 y 60 días en alquilarse en CABA: hay margen para comparar y negociar, algo impensado hace tres años.

Entonces, ¿qué conviene?

Con una rentabilidad bruta del alquiler de 5,89% anual —equivalente a unos 17 años de alquiler para repagar una compra—, alquilar sigue siendo relativamente barato en términos históricos. Comprar gana claramente si tenés el ahorro en dólares (evitás el costo del crédito y negociás mejor), si accedés a una tasa subsidiada, o si tu horizonte en la propiedad supera holgadamente los gastos de entrada y salida de la operación. Alquilar gana si tus ingresos son en pesos y no llegás a las tasas bajas —una cuota UVA ajusta por inflación, y en los tomadores iniciales del ciclo la cuota pasó del 25% a hasta el 40% del ingreso—, o si valorás flexibilidad de mudanza en los próximos años.

Para inquilinos: cuándo buscar

El mercado de alquileres también tiene su calendario. La demanda pica entre enero y marzo por el inicio del ciclo lectivo: en las ciudades universitarias (Córdoba, La Plata) las mejores unidades se toman antes de febrero, y cerca de las facultades los precios suben en esas semanas. Si podés elegir, buscá entre abril y noviembre: más oferta disponible, menos competencia por cada departamento y más margen para negociar condiciones.